Reforma al Código Civil para el Estado de Nuevo León en materia de “preventa de compra inmobiliaria” / Reform to the Civil Code for the State of Nuevo León regarding “real estate pre-sale purchase offer”

Reforma al Código Civil para el Estado de Nuevo León en materia de “preventa de compra inmobiliaria”

Reform to the Civil Code for the State of Nuevo León regarding “real estate pre-sale purchase offer”

El 16 de enero de 2026 se publicó en el Periódico Oficial del Estado Libre y Soberano de Nuevo León el Decreto número 178 por el que se adicionan los artículos 1720 Bis, 1720 Bis 1, 1720 Bis 2, 1720 Bis 3, 1720 Bis 4, 1720 Bis 5 y 1720 Bis 6 al Código Civil para el Estado de Nuevo León, para regular la figura de la “preventa de compra inmobiliaria”.

On January 16, 2026, Decree No. 178 was published in the Official Gazette of the Free and Sovereign State of Nuevo León, pursuant to which Articles 1720 Bis, 1720 Bis 1, 1720 Bis 2, 1720 Bis 3, 1720 Bis 4, 1720 Bis 5, and 1720 Bis 6 were added to the Civil Code for the State of Nuevo León, to regulate the figure of the “real estate pre-sale purchase offer”.

La reforma introduce un marco mínimo de forma, plazos y consecuencias, con dos elementos especialmente sensibles en la práctica: (i) la restricción sobre quién puede recibir la oferta (vinculado a la licencia de construcción) y (ii) la regla de que la recepción de numerario por el destinatario activa efectos relevantes de aceptación, reembolso e intereses.

The reform introduces a minimum framework of formalities, terms, and consequences, with two elements that are particularly sensitive in practice: (i) the restriction on who may receive the offer (linked to the building permit), and (ii) the rule that the recipient’s receipt of cash payments triggers relevant effects regarding acceptance, reimbursement, and interest.

1.     ¿Qué se entiende por “preventa de compra inmobiliaria”?

1.      What is meant by “real estate pre-sale purchase offer”?

Se considera preventa de compra inmobiliaria el ofrecimiento de compra de un inmueble cuando, al momento del ofrecimiento, el titular del futuro bien inmueble no se encuentra en posibilidad jurídica de transmitir la propiedad por estar en proceso de construcción, urbanización o desarrollo conforme a la legislación en materia de desarrollo urbano y por no contar con la autorización de ventas respectiva.

A real estate pre-sale purchase offer is considered to be the offer to purchase a real property when, at the time the offer is made, the holder of the future real property is not legally able to transfer title because the property is under construction, urbanization, or development in accordance with urban development legislation, and because it does not have the corresponding sales authorization.

2.     Documento: contenido mínimo obligatorio.

2.      Document: mandatory minimum content.

El documento en que conste la preventa de compra inmobiliaria debe contener, al menos: nombre y domicilio del oferente; datos de cuenta bancaria del oferente; nombre y domicilio del destinatario; datos de cuenta bancaria del destinatario; datos de identificación del inmueble; y fecha de emisión de la oferta.

The document evidencing the real estate pre-sale purchase offer must include, at a minimum: name and address of the offeror; the offeror’s bank account details; name and address of the offeree; the offeree’s bank account details; identifying information of the real property; and the date of issuance of the offer.

3.     ¿Quién puede recibir la oferta (regla vinculada a la licencia)?

3.      Who may receive the offer (rule linked to the building permit)?

El destinatario no puede recibir una oferta si no es titular de la licencia de construcción vigente del desarrollo o construcción del inmueble, salvo que cuente con facultad expresa otorgada por el titular de la licencia, la cual debe constar por escrito y ratificarse ante notario público.

The offeree may not receive an offer unless it is the holder of the valid building permit for the development or construction of the real property, unless it has an express authority granted by the holder of the building permit, which must be in writing and ratified before a Notary Public.

4.     Plazo de aceptación y regla por recepción de numerario.

4.      Acceptance term and rule upon receipt of cash payments.

4.1. Plazo: recibida la oferta, el destinatario cuenta con un plazo máximo de tres meses para notificar su aceptación; vencido el plazo sin aceptación, la oferta se entiende rechazada.

4.1. Term: once the offer is received, the offeree has a maximum term of three months to notify its acceptance; once the term has elapsed without acceptance, the offer is deemed rejected.

4.2. Efecto de la aceptación: la aceptación, en ningún caso, se considera una compraventa.

4.2. Effect of acceptance: acceptance, in no case, is considered to constitute a sale and purchase agreement.

4.3. Recepción de numerario: cuando el oferente realice la entrega de un numerario, como depósito, garantía o por cualquier otro concepto, y éste sea recibido por el destinatario de la oferta, la oferta se tendrá por aceptada.

4.3. Receipt of cash payments: when the offeror delivers an amount of money, as a deposit, guarantee, or under any other concept, and it is received by the offeree, the offer shall be deemed accepted.

5.     Divulgación, revocación y reembolso con intereses.

5.      Disclosure, revocation, and reimbursement with interest.

Una vez aceptada la oferta, el destinatario debe informar al oferente si (i) vence la vigencia de la licencia de construcción o sus prórrogas, y/o (ii) se niega la autorización del proyecto de ventas conforme a la legislación en materia de desarrollo urbano.

Once the offer is accepted, the offeree must inform the offeror if (i) the validity of the building permit or its renewals expires, and/or (ii) the authorization of the sales project is denied in accordance with urban development legislation.

En esos supuestos, el oferente puede revocar la oferta, y el destinatario queda obligado a devolver los recursos pagados, y deberá pagar un interés, legal o convencional, que no podrá ser menor al establecido en el artículo 2289 del propio Código Civil estatal; este derecho no puede ser renunciado anticipadamente por el oferente.

In those events, the offeror may revoke the offer, and the offeree is obligated to return the amounts paid, and must pay interest, whether legal or contractual, which may not be lower than the interest rate set forth in Article 2289 of the Civil Code; this right may not be waived in advance by the offeror.

La devolución de los recursos debe realizarse en un plazo máximo de 60 días naturales posteriores a la revocación, debiendo el oferente otorgar las facilidades respectivas para la devolución.

The return of the amounts must be made within a maximum term of 60 calendar days following the revocation, and the offeror must provide the necessary facilities for such return.

6.     Sanciones contractuales (y revocación inmediata sin juicio).

6.      Contractual penalties (and immediate revocation without judicial proceeding).

En la preventa pueden pactarse sanciones: (i) para el caso de que el oferente incumpla con la entrega de numerario u otras obligaciones derivadas de la oferta, y (ii) para el supuesto en que la oferta sea revocada por causas imputables al destinatario. Las sanciones solo son exigibles si la oferta ha sido aceptada.

Penalties may be agreed in the pre-sale: (i) in the event the offeror breaches the delivery of cash payments or other obligations arising from the offer, and (ii) in the event the offer is revoked due to causes attributable to the offeree. Penalties are enforceable only if the offer has been accepted.

Adicionalmente, cuando se pacte la obligación de entregar numerario y el oferente incumpla, la sanción puede consistir en la revocación inmediata de la oferta, sin necesidad de declaración judicial.

Additionally, when the obligation to deliver cash payments is agreed and the offeror breaches, the penalty may consist of the immediate revocation of the offer, without the need for a judicial declaration.

7.     Entrada en vigor y no retroactividad.

7.      Effective date and non-retroactivity.

El Decreto entra en vigor dentro de los 60 días naturales siguientes a su publicación en el Periódico Oficial, esto es, el 17 de marzo de 2026. Asimismo, las disposiciones del Decreto no serán aplicables a las preventas de compra inmobiliaria realizadas previo a su entrada en vigor.

The Decree becomes effective within 60 calendar days following its publication in the Official Gazette, that is, on March 17, 2026. Likewise, the provisions of the Decree will not apply to real estate pre-sale purchase offers made prior to its effective date.

8.     Implicaciones prácticas inmediatas (para implementación)

8.      Immediate practical implications (for implementation)

A) Para desarrolladores, comercializadores e intermediarios.

A) For developers, marketers, and intermediaries.

·        Verificar que quien reciba ofertas y, especialmente, recursos, sea el titular de la licencia de construcción vigente o un tercero expresamente facultado por éste, con ratificación notarial.

·        Verify that the party receiving offers and, especially, amounts paid, is the holder of the valid building permit or a third party expressly authorized by such holder, with notarial ratification.

·        Ajustar formatos para incorporar los requisitos mínimos de identificación de partes, cuentas bancarias, identificación del inmueble y fecha.

·        Update templates to incorporate the minimum requirements for identification of the parties, bank accounts, identification of the real property, and date.

·        Definir protocolos internos sobre recepción de numerario, considerando que su recepción por el destinatario activa efectos relevantes dentro del régimen de la preventa.

·        Define internal protocols regarding receipt of cash payments, considering that the offeree’s receipt triggers relevant effects within the pre-sale regime.

·        Documentar sanciones y supuestos de revocación conforme a la reforma, cuidando su exigibilidad condicionada a la aceptación.

·        Document penalties and revocation events in accordance with the reform, ensuring enforceability is conditioned upon acceptance.

B) Para compradores/inversionistas (oferentes)

B) For buyers/investors (offerors)

·        Documentar la fecha de recepción de la oferta para controlar el cómputo del plazo de 3 meses.

·        Document the date of receipt of the offer to control the computation of the 3-month term.

·        Antes de entregar numerario, considerar los efectos que produce su recepción por el destinatario dentro del esquema de preventa.

·        Before delivering cash payments, consider the effects produced by the offeree’s receipt within the pre-sale scheme.

·        Si se actualizan los supuestos de divulgación (vencimiento de licencia o negativa del proyecto de ventas), ejercer oportunamente el derecho de revocación y exigir devolución con intereses conforme a lo pactado y al artículo 2289 del CCNL, dentro del plazo legal de 60 días.

·        If the disclosure events occur (expiration of the building permit or denial of the sales project), timely exercise the right of revocation and demand reimbursement with interest as agreed and pursuant to Article 2289 of the CCNL, within the legal term of 60 days.