CAMBIOS AL CÓDIGO CIVIL PARA EL ESTADO DE NUEVO LEÓN EN MATERIA DE ARRENDAMIENTO | AMENDMENTS TO THE CIVIL CODE OF THE STATE OF NUEVO LEÓN REGARDING LEASES

CAMBIOS AL CÓDIGO CIVIL PARA EL ESTADO DE NUEVO LEÓN EN MATERIA DE ARRENDAMIENTO

AMENDMENTS TO THE CIVIL CODE OF THE STATE OF NUEVO LEÓN REGARDING LEASES

El 26 de septiembre de 2025 se publicó en el Periódico Oficial del Estado de Nuevo León el Decreto que reforma el artículo 2346 y adiciona el artículo 2346 Bis del Código Civil para el Estado de Nuevo León en materia de arrendamiento de fincas urbanas, el cual entró en vigor el 27 de septiembre de 2025. 

Las reformas publicadas modifican reglas generales de pago y comprobación de rentas (art. 2346) y añaden un régimen especial para fincas urbanas destinadas a habitación (art. 2346 Bis). También incorporan límites al depósito, a la moneda y a los incrementos de renta. 

On September 26, 2025, the Official Gazette of the State of Nuevo León published the Decree amending Article 2346 and adding Article 2346 Bis of the Civil Code for the State of Nuevo León regarding urban real property leases, which entered into force on September 27, 2025.

The published amendments modify the general rules on payment and proof (receipting) of rent (Art. 2346) and add a special framework for urban properties intended for residential use (Art. 2346 Bis). They also introduce limits on the security deposit, the currency in which rent must be denominated, and rent increases. 

CLAVES DEL CAMBIO

KEY CHANGES

1. Pago y recibos (art. 2346)

• La renta se paga en los plazos convenidos; si no se pactó, se paga por meses vencidos.

• El arrendador debe entregar un recibo por cada mensualidad pagada.

• Si no entrega recibos por más de tres meses, se entenderá que el pago fue efectuado, salvo que el arrendador haya hecho el requerimiento correspondiente en tiempo y forma.

• Se considera recibo cualquier documento que acredite fehacientemente el pago (no se exige formato único).

1. Payments and Receipts (Art. 2346)

• Rent shall be paid on the agreed dates; absent agreement, it is payable monthly in arrears.

• The landlord must issue a receipt for each monthly payment made.

• If receipts are not issued for more than three months, payment shall be presumed to have been made, unless the landlord has duly demanded payment in a timely and proper manner.

• “Receipt” means any document that reliably evidences payment; no specific format is required.

2. Depósito
   El arrendador no puede exigir más de una mensualidad de renta como depósito. 

2. Deposit
   The landlord may not require more than one month’s rent as a security deposit. 

3. Régimen de vivienda urbana (art. 2346 Bis). 

• Duración del contrato: 6 meses para arrendador y arrendatario, prorrogable por voluntad de las partes.

• Moneda: la renta deberá pactarse en moneda nacional.

• Incrementos: solo una vez al año y con tope de 10% respecto a la renta mensual pactada.

• Para aplicar el incremento se deberá celebrar un nuevo contrato.

3. Urban Housing Regime (Art. 2346 Bis). 

• Term: 6 months for both landlord and tenant, renewable/extendable by mutual agreement of the parties.

• Currency: Rent must be denominated in Mexican legal tender.

• Increases: Only once per year and capped at 10% of the agreed monthly rent.

• Implementation of increase: To apply any increase, a new agreement must be executed.

COMPARATIVA PRÁCTICA

PRACTICAL COMPARATIVE ANALYSIS

• Depósito:

  • Antes: sin tope legal específico.

  • Ahora: máximo 1 mes de renta como depósito.

• Recibos y presunción de pago:

  • Antes: obligación de recibo no estaba explicitada con esta precisión; sin presunción expresa por falta de recibos.

  • Ahora: recibo mensual obligatorio; si no se entregan recibos por más de tres meses, se presume pagado salvo requerimiento en tiempo y forma del arrendador.

• Periodicidad y tope de incrementos (vivienda urbana):

  • Antes: se regía por lo pactado (sin tope general ni periodicidad obligatoria).

  • Ahora: solo anual y máx. 10%; requiere nuevo contrato para formalizar el aumento.

• Moneda del contrato (vivienda urbana):

  • Antes: práctica extendida de pactar en MXN o en divisa (según negociación).

  • Ahora: la renta debe pactarse en moneda nacional.

• Duración (vivienda urbana):

  • Antes: libertad de pacto (duraciones variables).

  • Ahora: 6 meses como duración del contrato, con prórroga si las partes quieren.

• Deposit:

  • Before: No specific legal cap.

  • Now: Maximum of one month’s rent as a security deposit.

• Receipts and Presumption of Payment:

  • Before: Receipt obligation was not stated with this level of precision; no express presumption due to missing receipts.

  • Now: Monthly receipt is mandatory; if receipts are not issued for more than three months, payment is presumed made unless the landlord made a timely and proper demand.

• Frequency and Cap on Rent Increases (Urban Housing):

  • Before: Governed by the parties’ agreement (no general cap or mandatory periodicity).

  • Now: Only once per year and capped at 10%; a new agreement is required to formalize the increase.

• Contract Currency (Urban Housing):

  • Before: Common practice to agree in MXN or in a foreign currency (subject to negotiation).

  • Now: Rent must be denominated in Mexican legal tender (MXN).

• Term (Urban Housing):

  • Before: Freedom of contract (variable terms).

  • Now: Six-month term, with renewal/extension if the parties so agree.

El art. 2346 Bis aplica solo a fincas urbanas de habitación. Para otros arrendamientos (p. ej., locales comerciales o usos no habitacionales), rigen las reglas generales salvo que otra norma especial disponga lo contrario. 

Article 2346 Bis applies only to urban residential premises. For other leases (e.g., commercial premises or non-residential uses), the general rules apply unless another special provision provides otherwise.

IMPLICACIONES INMEDIATAS

IMMEDIATE IMPLICATIONS

• Para arrendadores:

  • Ajustar formatos de contrato de vivienda: duración 6 meses, cláusula de prórroga, moneda MXN, tope y periodicidad de incrementos, y nuevo contrato para cada aumento anual.

  • Implementar un sistema de recibos mensuales. Evitar la falta de recibos por más de tres meses (activa la presunción de pago, salvo que se haya requerido en tiempo y forma).

  • Adecuar la cláusula de depósito al límite de 1 mes.

• For Landlords:

  • Adjust housing agreement templates: six-month term, renewal clause, MXN currency, the cap and periodicity of increases, and a new agreement for each annual increase.

  • Implement a system of monthly receipts. Avoid the absence of receipts for more than three months (this triggers the presumption of payment, unless the landlord has made the corresponding demand in a timely and proper manner).

  • Adjust the deposit clause to the one-month limit.

• Para arrendatarios:

  • Exigir el recibo mensual y conservarlo. Si faltan recibos por más de tres meses, existe presunción de pago a su favor salvo que el arrendador haya requerido en tiempo y forma.

  • Verificar que la renta esté en MXN, que el incremento anual no supere 10% y que se formaliza con un nuevo contrato. 

• For tenants:

  • Request and keep the monthly receipt. If receipts are missing for more than three months, there is a presumption of payment in their favor unless the landlord has made the corresponding demand in a timely and proper manner.

  • Verify that rent is in MXN, that the annual increase does not exceed 10%, and that it is formalized with a new agreement.

¿QUÉ HACER CON CONTRATOS VIGENTES?

WHAT TO DO WITH EXISTING AGREEMENTS?

• Diagnóstico: revisar si el contrato de vivienda pacta moneda extranjera, incrementos distintos (frecuencia o tope), depósito > 1 mes, o carece de mecanismo de recibos.

• Addendum o renovación: valorar adendas para alinear depósito, recibos y cláusulas de incremento; en vivienda, anticipar la firma de un nuevo contrato para el siguiente aumento anual.

• Operativa: establecer controles para emitir recibos a tiempo y documentar prórrogas.

• Diagnosis: Review whether the housing agreement provides for foreign currency, different increases (frequency or cap), a deposit greater than one month, or lacks a receipts mechanism.

• Addendum or renewal: Consider addenda to align the deposit, receipts, and increase clauses; for housing, anticipate executing a new agreement for the next annual increase.

• Operational: Establish controls to issue receipts on time and document extensions.

CHECKLIST MÍNIMO DE CUMPLIMIENTO (VIVIENDA URBANA) 

MINIMUM COMPLIANCE CHECKLIST (URBAN HOUSING)

1. Renta en MXN.

2. Duración 6 meses + cláusula de prórroga.

3. Incremento anual ≤ 10% y nuevo contrato para formalizar el aumento.

4. Depósito ≤ 1 mes.

5. Recibos mensuales entregados y archivados; si faltan por más de tres meses, haber requerido en tiempo y forma (arrendador).

1. Rent in MXN.

2. Six-month term + renewal clause.

3. Annual increase ≤ 10% and new agreement to formalize the increase.

4. Security deposit ≤ one month.

5. Monthly receipts issued and filed; if receipts are missing for more than three months, the landlord must have made a timely and proper demand.

CONCLUSIÓN

CONCLUSION

La reforma equilibra la relación arrendador–arrendatario en vivienda urbana: limita depósitos, obliga recibos, acota incrementos y fija una duración base con prórroga. Quienes arriendan inmuebles en Nuevo León deben actualizar contratos y procesos internos para evitar controversias por pagos o aumentos y prevenir presunciones de pago por falta de recibos.

The reform balances the landlord–tenant relationship in urban housing: it limits deposits, requires receipts, constrains rent increases, and sets a base term with renewal. Parties leasing property in Nuevo León should update agreements and internal processes to avoid disputes over payments or increases and to prevent presumptions of payment arising from missing receipts.